【之前是倒叙，让看的人吃力，因此我修改了下顺序，顺便精简了下语言，没有那么多情绪夹杂在一起了。
删除了表妹买房的经历，和 这次购房请亲戚协助发生的一些小事。】
另外，你们为什么那么吝啬自己的赞呀？只收藏不点赞吗？
说的就是你，说的就是你，赶紧先点一下赞哈╭(￣▽￣)╮
》》以下是原回答
我也是刚入手一套二手房，正在处于兴奋消退后的懊恼中。与
的经历和思维是一模一样 .常年在深，2020年我认为是一个适合买房的时机。
本人有在深购房资格，无奈缺30万，想到后续贷款额大，如若再通过其他方式用消费贷凑首付，月供将超过1.5万，虽然预测近两年可以完全无压力，但是心里压力我无法承受。
于是再三纠结，深圳、武汉两地看房后，我选择了武汉，计划一年内入手2套的想法。由于对武汉不了解，5、6、7月花了大量的经历来研究武汉的政策和规划，并且与多位中介交流想法，来佐证新闻是否是事实。汉口、汉阳、武昌、白沙洲、光谷东，我都了解了个遍，除了光谷东。我9、10月的两个小长假去看房，中意的不多，第三次去就是挑了个周末回去，看了光谷东。
那天计划是看山湖间（地铁300米）、依云、左岸（地铁300米）。理由是靠近地铁口，到高铁一两站，到光谷中心一两站，即使开车也只有10km（从山湖间测量），价格15000元。
筛选后，左岸没有看了（因为报道过负面新闻，闹的很大）。依云户型不喜欢。就重点放在山湖间了。
山湖间的两套房子，按照报价排名，
一个是满二不唯一，总价130可谈；
另一个是满五唯一，总价139.5可谈。
房子都是：86.5㎡，全南，两房，三阳台，小高层。130的房东看好第二套了，急抛，128-130万可以拿下的。无奈真切的感受到了捡漏的运气不是普通人能有的，三个人抢着见房东，由于我这边中介是新手，原本第一位约谈变成第二位了，对方中介宁愿扣三分信用分，也为他的客户抢到了优先面谈的资格，最后以100万首付，用128万价格拿下。原本对这个小区无感的我，心态顿时就变了。
由于时间紧迫，我不想由这件事情影响自己的方案计划，提议中介继续给我看计划内的房子。
不曾想到隔壁栋的视野更好（上面的那套房屋正对街口，我不信风水，但是就是不太舒服。大概的就是下面这个样子↓↓↓）
无意当中翻看一张网图，既视感就来了。
话说回来，这个140，满五唯一的。我比较中意第二个房子，在这栋小区西边边户，前面基本无遮挡，也没有密密麻麻的屋顶（前排的小洋楼）右边有一大片视野可以眺望到远处的湖。
也就是远中近景色都比较好，户型面积完全一样，属于一眼就舒畅的房子。
我不由自主的说了句：这个比上午的好！
（划重点：不要告诉中介你的想法！！！就因为过早的表明了心意，后续无论去吃饭上厕所，全程跟着。我不太会找借口，也脱不了身。）
由于
1、我也喜欢，想探知低价
2、周末异地看房，来回成本高，单程车票就是270-538元，时间仓促，第二天16点的高铁回深圳
3、房东要么两个小时后回，要么就是明天上午要外出办事，导致我的时间压缩的更紧
4、地方偏远，从表弟家到这里，来回打的也要个百来块
5、满五唯一 ，自住的 （上面那套出租的）
6、怕和我抢上面那个房源的人（有三个人去抢128万的那套），反回来买这套 ┭┮﹏┭┮，而且ta手上现金有80万，我只想正常首付40万。（但是后续我觉得这点直接影响了我的判断，这个人可能根本没有打算回抢，也许是房东、中介的一面说辞而已）我劝自己如果还能接受的价格，就不要纠结以上的细节了，于是就想尽快签约。
划重点：
此时你应该做的事情是，
1、查看APP后台同户型成交的价格！
2、找理由回想缺点！
3、找中介看合同，提前写好补充协议！
可悲的我根本没有想起来做第1个动作；当时满脑子都是房子的好，找不到理由（中介更不用指望了(╯‵□′)╯︵┻━┻）；
合同省了2个小时，还是有漏洞，一定要提前写，不然你一遍谈价格，一遍审合同，分身乏术啊！！
最后可想而知，没有得到预期的效果。由于前面投入了时间成本，我又不想放弃，最后以136的价格成交。
（没有查价格随口回答房东太太，预期是135 o(╥﹏╥)o，历史成交价格是128-137，8套历史成交，不含最近的2套，131万才合理，而我用15700元的单价购入了）
加上中介费2%，还有另外的费用，这个房子的总支出50万首付。我都不知道未来2年它能否增长7%，不然我这个房子就别想卖了再置换了o(╥﹏╥)o
总结
复盘了这么久，我想明白了一件事情，一个楼在房管局那边都有相对应的评估价格，中介很早就拿给我们看了，8500-15000之间。
1、如果为了避税，可以做低评估；
2、如果为了贷款多，可以做高评估。
3、我这个房子最高评估是14890*86.5=128800 这就说明了市场价格认可的就是128。 不是业主集体商量后挂一样价格的140，也不是成交记录里平均/加权平均后的130。 谈判的思路和让价的基础是在128的基础上来做浮动，你觉得这个房子值就多加个2-3万，甚至3-4，不值就按照历史成交均价也可以！ 而我呢，当时的脑袋是一团浆糊，连期望值135都是随口一说o(╥﹏╥)o以下是这个户型，贝壳系统的所以有成交记录。贝壳系外的无法查阅。
4、武汉的房价2018.2019连续涨，2020年回落到两年前（找不到走势图了），其实今年应该是可以压到2017-2018年的价格的。毕竟这个小区挂盘周期长，成交数低。自此后的三四天我都很懊恼，自己白做了两三个月的分析和研究，最终敌不过一时脑热。（有绿化植被的大阳台毫无抵抗力o(╥﹏╥)o） 我想毁约，但是又觉得自己没有买太亏，总之就在那里折磨自己无法自拔，然后再来知乎寻求安慰。
看了大家的回答，其实我也想的明白，但是最终效果甚微。于是我也来抒写下懊恼，给自己做个笔记。同时也提出新的角度给大家。
我们时刻都喜欢与他人作比较，要么最好，要么最早，要么优秀，要么钱最多。其实哪里有那么多的好位置给我们呢，比上不足比下有余，我们能得到前10%的机会已经就很幸运了。
》》一更 分界线 2020/11/18 周三
从2020.10.18号冲动的决定后，到今天11.18号过户才一个月，但是我真的煎熬了好久，虽然自己安慰了自己，但是这种纠结的性格，我真的控制不住啊o(╥﹏╥)o 昨天晚上失眠了，
没有睡好(ー`´ー)早上还被贴了个罚单o(╥﹏╥)o 心情好差(ー`´ー)
由于工作的关系让我养成了复盘的习惯，就是不管是高兴的事情和不高兴的事情，只要我觉得重要，都要弄清楚哪里做好了，哪里没有做好。这也算是一种“马后炮”行为吧，好处就是“从哪里跌倒从哪里爬起来”“吃一堑，长一智”，坏处就是“周而复始的回忆，在我心里刻下无数道伤疤”o(╥﹏╥)o
》》回应买房不找亲戚的原因
评论中我提到了带了个同为中介的亲戚过去，这单我并没有给他，同时还希望他能帮我谈判。我想讲下原委。也想提醒各位，不要什么都是“熟人优先原则”，吃亏的是自己。
这里我再次建议大家，不要因为亲戚是中介，你就要一定给他单，除非是新房，做顺水人情。
后面即使有问题，那也是你和开发商的事。
但是二手房环节相对复杂，如果不是他亲自代跑流程，就不要相信他的介绍人！
事后我也问了很多同事，他们都和我的决定想的一样。
》》二更 分界线 2020/11/20 周五
内容过于啰嗦，全是本人的牢骚，为了让大家看的不辛苦，创建了一个目录点击就可以跳至你想看的部分。总的来说我后悔原因：
1、房子买贵了6-8万，怪自己，怨自己 ；
2、周边的人没有帮忙，包括中介也是个坑逼，因此怄气，怨别人 。
都是情绪化的东西而已，并不是代表 这个决定/结果 真的就是差的。
后面我去对比了下成交记录，里面有5个房源是不满二的，3个是满二/满五的。
不满二报价虽然低至126-130，增值税+契税+个税+实际首付 也要45万有余（假设房子评估都按最高128万来算）。我的是契税+ 实际首付47万有余。（两者都是 默认贷款90万，听说最高评估也只能93万，不是一手房，贷款操作空间不大，主要是由评估公司定）
其实眼睛看到的并非所有事实。我们还要接受一个现实，自己并不一定有好运气的！
↑↑↑日期刚好和 条件排序一样，
白底是满二/满五的（个税+契税），黄底是不满二的（增值税+个税+契税）
↑↑↑实际首付排序，绿色实际首付最低，最划算；红色实际首付最高。
↑↑↑实际成交价格排序，基本可以判断，红色数字成交价格与比评估价低，这种就属于捡漏的，业主属于急售类型。
图表解析：
这8个成交记录里，看似最划算的是129，满二不唯一的，大概是契税+个税+首付最低可以用41万拿下，比我的低6-7万。当然那个算法是理想的状态下，实际上人家是128.3（app不知为何呈现是129），首付100w 入手的。 这个房子除了我在意的对冲马路外，还有一个问题就是房主是二业主（不是原业主），贷款未还完，将房子做了二次抵押，总共就有60万要填进去。 对于新手，案例看多了难免会忌讳这种，恐怕衍生出变故。 所以都是贷款90万的前提下，47比45就多了2万而已，没有风险。更何况急售的房子，哪个业主不希望首付多一些呢？也许低价的房子，就如上面我看的套一样，或多或少对“普通购房者”都有一些“限制”吧。以上的想法也是希望能宽慰到觉得自己买贵的朋友。我的红本本已经拿到了。
另外多说两点：
1、契税、个税发票是会默认开给下家的，但是购房发票要记得自己要哦！这个也会在落户、公积金等业务上要用的。由买家提供资料去开的。
2、今年买房迟了，9.3号就限制异地公积金了。原本希望明年再开放的时候，我能做商转公。但是！！！武汉不支持 二手房/二套房商转公；不支持首套房 异地公积金，商转公！所以我也不纠结要不要填50万进去了(*/ω＼*) 新房的异地公积金，要看开发商心情！我觉得2020年底很多开发商终于接受了，但是又被武汉限制了。我好心痛啊！o(╥﹏╥)o40万的贷款额度o(╥﹏╥)o
3、各地的红本本不一样哦。我朋友说深圳的红本上会写交易价格=成交价格，但是武汉红本是没有的。并且购房发票的价格不是成交价格，是评估价格。》》三更 分界线 2020/11/22 周六
今天无聊，我一边洗衣服一边逛房子(*/ω＼*) ，因为我在纠结要不要再入手一套。
然后又发现了新的知识点，而且和中介聊天，你问的太深入，他们觉得你是同行，都不愿意告诉你！你不问，他们就不说！就像那天要购房发票一样！
1、新房的首付3成 与 二手房的首付3成 不一样！！！
新房的总价，就是现在市场行情价格，按照成交价格0.7=贷款金额。
100-（100*0.7）=30万。那贷款就是70万。
但是二手房，是按照银行/第三方评估价来的，
100-（100*0.9*0.7）=100-63=37万。
100*0.9 是指评估价是按照 成交价格的80-90%评估，90%已经是高评估了。根据我聊天的结果来看，很多中介不愿做低评估，理由说包含公积金就给的评估价低，所以能做80%的评估很少。全商贷就给的评估偏高，可以达到90%。 （100*0.9）*0.7 是指评估价的70% 是贷款金额。普通人只能贷7成，比如今年抗疫医护人员有特殊政策他们就能贷8成。所以普通人实际付出的3成首付（30万），变成了3.7成了（37万），医护人员就可以做到2成首付（100-100*0.9*0.8）=100-72 =28万了。我算了下我的136，评估129，贷了90，相当于是按照129/136=94.6%评估的，129*0.7=90.3万贷款（取整数90贷）所以我的首付莫名的就是从40预算变成 46，就是这么来的。
这个细节新手不会算，而且我记得请他们给出对比房源的细节算法，尼玛催了三四遍都给不出个明细表出来。这足以说明中介业务不熟，再者怕你知道太多，降低了他们成交的难度！首付莫名增加出了会让买家措手不及，还会导致买房舒适度降低，毕竟不知道为什么的情况下，多付钱总是不安的！很容易造成违约的冲动！如果不是我傻傻的付了几十万定金，而只是5000元定金的话，我早就毁约了。o(╥﹏╥)o
2、普通人要做到2成首付左右，除非是成交价 低于 评估价 。
售价100万，评估100万，首付就是30万，贷款70万，30/100=30%首付； 售价95万急抛，评估100万，首付就是25万，贷款70万，25/95=26%首付。有很多公众号，你要交钱才给你指导。教你用说明爸爸妈妈亲戚小孩的票房，说实话像我们人丁单薄的家庭，哪里有那么多票房？票子也不多呀。 其实还有一点就是，要找熟人关系，或者中介愿意帮你，但是基本中介是不愿意多事的！！
中介至少做到了这点，我觉的他的服务才有点价值，而不是仅仅带看！———中介帮你砍价，或者中介帮你做高评估价格！不要听信他们说，要做到这一点就要加价！！日了狗，还要加价！我只听说不愿意做低评估的，哪里有不愿意做高评估的！！成交价格 和 评估价格 相同，或者成交价格 比 评估价格 要低！
我觉得这个跟数学好坏没有关系，虽然我是学渣渣，但是这个明显就应该给买家的信息，中介不说！他们为了促成交易，不会帮买家压价格，怕得罪卖家！所以，给买家的信息越少越好！中介费是喂了狗！！(╯‵□′)╯︵┻━┻
》》四更
11月24房产证操作完进抵押了。
由于周边有请朋好友都是过完户就可以安排交房事宜了，剩余银行贷款作为尾款和买家关系不大了，完全由银行来把控时间，因此打了一通电话去和中介负责人沟通。发现合同上要求“全部款项”后才交房，我也就无话可说。
朋友他们都是提前收的。
》》五更 完结！
记得要中介费的发票，评估费的发票。
2020/12/15 还在煎熬的等放款。估计真的要等到1.1-1.3号给放款了。
这期间我加入了购房讨论群，这类群基本都是新房为目标的，看到很多人等一个楼被鸽了好多次，还有很多人迷迷糊糊的不知道那个是最需要的，应该说大家都在纠结，长的看房都一年了，突然觉得自己已经买完了，省了很多心，心情就变好了。
这期间我在盘算如何腾出自己的第二套3成首付资格，然后又看到心仪的目标楼盘开盘了，心里好着急。但是着急也没有用，不放款，我的本本不还给我，我也做不了下一步动作。心态已经慢慢回归常态了，纠结的糟心的几个月终于过去了。
2021/1/2号放款的，那天是个大晴天。
我正在炒菜，就接到期盼已久的电话了。吃了饭，马上和爸爸妈妈去收房了。爸爸很给力，发挥了老人家应该有的表现，水电，马桶，门窗，边角缝隙全检查。妈妈呢，就呵呵
如我所猜想的一般，房东和中介会拉我聊细节，最近一个月小区里关于房子的信息，或者说，卖之前不方便说，现在就方便说的话。所以，你看到重点了么？收房不要一个人去！！！
2021/1/28有疫情政策出来，我怕不能回去过年，就提前在周末＋请假，回去置办了生活用品。为了省钱基本都是从网上买的。有亲戚的帮忙，大家入伙做了两餐饭，目前小姨一家住在里面过渡两周，因为他们的新房子马上要装修好了。真提他们开心
小住了两天，觉得很舒服，下楼往隔壁三期四期方向走，挺热闹的，因为有高层人多，商铺聚集在他们那边。我这边就显得闹中取静了，就是旁边有个小学，不知道以后开学是不是天天敲钟
天天吃常青园的热干面＋蛋酒，才7块，在深圳早餐可是要18，还不好吃
每天下楼转悠，这才是真正看清楚社区和小区环境，众所周知，碧桂园就是做大社区的。我觉得就在这一期到三期里逛（不含四期五期有点远了）就足够了。等到爸爸妈妈，可以走更远，可以自己去一公里开外的湿地公园，湖边之类的，当锻炼了。
大姨这几天来的比较多，也熟悉了下公交和路线。10点吃完早餐后，在楼下转悠的我，围着别墅区，穿过小学，看见三五个骑警在小转盘处，接过大姨、表妹拿过来的水果和鸡蛋，一边走一边聊，感觉一切都挺好的。[完]
》》后续
爸爸妈妈在春节前出院了，为了方便他们修养，强行将他们拖过来过春节。
非常感谢老天的帮助，从2月8号出院到过完元宵节，基本每天都是大太阳，(*^▽^*)
两位对这里的好感度~咻咻咻 直线上升 O(∩_∩)O哈哈~
给大家瞧瞧小房子的一个角落，遗憾的是，上传的视频变渣了。(＃￣～￣＃)
说实话，武汉的太阳没有深圳的好，永远都有一层灰的感觉(*/ω＼*)
但是不影响在这个小屋里感受温暖和温馨。
春节期间，我和爸爸每天都下楼锻炼，这四个方向不远也不近的，都可以供他转悠。
有几次，我连着逛两个片区，都有1万8千步了 (*/ω＼*)
人相对来说比较少，但是环境规划在那里，还算整洁。
绿化做的比较粗糙，不算精致，没有层次。
老爸比我还想得开：
你这么点物业费，这里人流都没有上来，你还想人家给你弄成皇家花园呀~(*/ω＼*)
幼儿园，小学，初中都在周边1公里。
地铁2023年底开通，还要等2年。
地图上的人民医院三甲的也是2023年营业。
（噗~吐血_(¦3」∠)_）
还有个遗憾，就是运动场地少，打个篮球还要去希尔顿那边去 ，还要收费(*/ω＼*)但是在湖边打篮球，真的看着就爽。
没有大型商超，没有大型商场，只有小型生活超市。商业中心还在扯皮拉筋。只要会用美团，什么都可以送货上门。对于宅人来说没有啥区别。
反正要挑，还算有很多不好的，但是大体上大家心态都接受了。peace O(∩_∩)O
附上花山片区的规划图，
给关注这片区的小伙伴参考下。
下面是小区航拍的整体样子。你会发现惊喜哟
↓↓↓↓↓↓↓
链家和贝壳APP之前上传的俯拍视频不是特别的齐全，即使是同一个小区，有的有有的没有。后面我打了贝壳的客服电话要求他们增加航拍。其实也就是粘贴复制，因为毕竟是同一个小区嘛。
没想到现在9月份再重新打开贝壳APP的时候，每个小区几乎都有航拍图，太让我惊喜了，也不知道是不是我的建议起到的效果。哈哈
下面的这个是之前我好不容易淘到的链接，我觉得蛮好玩的。你可以从左岸，跳到依云，跳到观澜，跳到山湖间。❛‿˂̵✧
上面这个图可以先给没有方向感的同学预热一下，点进去直接显示的是碧桂园4期的上空。
当然现在大家不用了，搜索本小区就可以看到航拍俯视图了。
现在更新一下，下楼散步的生活照片。后面产业园区显得有一点荒凉，因为毕竟人气不是特别足，但是规划的挺好的，五一回去一片生机盎然的景象。无论给老年人散步还是年轻人散步，整个碧桂园太大了。(ー_ー)!!
2021年过的是暖冬，2022年是寒冬。更新一波难得一见的雪景。
在刚好12期还完贷款了，当然前后父母一共支持了40w。
这个房子总成本是136+1.28契税+3中介费+4利息=144.3w。
（一年利率相当于是4.48%，原来是三十年利率5.68%）
目前小区同户型挂牌是145，但是我肯定 的是，对于不是一房东的人来说，145卖出根本不赚，卖不卖就无所谓了，坐等2023年底地铁开通吧，就这样住着吧。我问他们老两口，如果这里变2万一平了，你们愿意卖这里置换么？他们现在已经很犹豫了，哈哈哈，看来已经接受了这里。说实话，我们去了表弟和表妹的小区，都是高层/超高层小区，一个招商一个新力确实还不错，但是我爸觉得天天下楼就那么一点绿化很憋屈，怎么看都觉得这里亮敞开阔。我问他是不是王婆卖瓜——自己夸，为了让我开心，他们说不是，就是觉得舒服，和去年的态度大相径庭。有一丢丢欣慰。
小区后面的软件园有新公司进来，这里的租金和出租率水涨船高，但是我们也不想出租。很期待地铁不到两年就要开通了。社区里经常有工作岗位发布，对于退休还想再就业的他们简直太喜欢了。周边有几个新楼盘开了，我还劝他们去售楼处转转，张张见识，可以物色下对比下心里有个算盘，他们也很乐意去帮我踩点。总之这里感觉比在高楼林立的住宅区要自在，每天他们也有事情做，暂时是达到了我们一人住的需求了。
另外，公寓边上也是三个公园——西苑公园+豹子溪+力高自己的体育公园，哈哈哈，这次过年天晴两天，我们去走了两次，就正常步行15分钟走到大悦城玩电玩+下馆子，大概也是这个时间走到光谷四路地铁站。
他们也好开心的样子，很期待春天来的样子，之前说不来，现在又很期待，和小孩子一般，还吐槽那个彩虹桥太水太low，指点江山的样子，哈哈哈哈。
感觉自己没有选错，即使没有啥收益，自己住的开心也很好。
最近一年我都泡在房子的话题下面，由于深圳这边动静也很频繁，所以消耗了我很多精力。这是我关注的其他方面的，顺便也给自己做一个笔记。
～ヾ(❀╹◡╹)ﾉ~
公寓只有四十年产权但为什么还那么多人买？ – 彦疏影的回答 – 知乎
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