二手房价跌回一年半前，有业主急售降价250万为打新…（二手房价格降低）

12月，继央行全面降准后，深圳部分银行又传来了降息的消息，首套房贷款利率最低可至4.95%，二套房贷利率最低可至5.25%根据我们按揭部同事的反馈，这些银行此前首套利率是5.1%，二套为5.6%，如果是等额本息，一套1000万的房子贷30年，首套4.95的年利率的话，月供能比之前少1000元。

房贷利率下调，不仅降低了购房者的购房成本，更重要的是传递出一个信息，即银行在年前冲刺放贷，银行放贷放款速度也会随之提升可惜这只是部分银行如此，大行目前没有动静，对整个大市没有太大影响但真正想置换的业主，已经借此信号行动了…。

01 新房、二手房成交数据本周（12月6日——12月12日）全市新房共成交800套，总成交面积为80528.4平米，较上周分别下降了3.3%、0.9%，日成交量见图示。

本周（12月6日——12月10日）全市二手房共成交402套，成交面积40276.74平米，较上周分别下降了4.2%、上涨了3.2%，日成交量见图示。

02 一线市场分析新房方面，前天，润峯府宣布意向登记，今天，润玺二期开始选房，这两个被誉为深圳楼市“期末考”的新盘终于迎来了正面PK，同为地段景观与品质兼具的新盘，它们的去化情况直接影响到深圳购房者的后续信心。

润峯府的开盘时机卡的好，降准又降息，登记当天似乎还因为登记人数太多出现了短暂的系统崩溃，一些网友反应润峯府审核也比较严苛，有网友因流水图片不清晰被打回了润玺二期最终入围客户有1486批，前天公示了选房顺序摇号结果，1486批选1024套房

，又撞上门槛更低、套数更少的润峯府，润玺二期今天的选房结果会怎样呢？

再看看其他入市新盘，宝安固戍新盘领航城领誉华府，登记人数不足推房量一半，不算意外，它与榕江壹号院有着相似的定位偏差问题，刚需地段支撑不了大户型 领誉华府算好的，认筹量二位数的新盘也不是没有，此前福田某盘甚至还出现过个位数的登记人数。

遇上现在的市场行情，开发商们纷纷开启了打折促销模式，甚至有的项目还未开始卖就开始打折，据了解，在罗湖区水贝地铁站附近一处新房项目，刚获批预售就开始打折，住宅部分备案价均价为7.9万/平，到公开宣传最低价格5.8万/平起开卖，如此大幅度的折扣实属罕见。

深圳新盘除了少数几个网红，更多的是不如意二手房方面，12月过半，深圳二手房网签量又开始起起伏伏，日网签数基本在100套以下徘徊 上周南山成交的二手房单价在8.2-23.5w/㎡之间，总价约在420-3950万之间，1-4房均有成交， 80平左右的3房占成交主体，成交价与指导价相差不过10%的，都是南头、南油、前海等片区房源。

宝安成交的二手房单价在7.0-19.6w/㎡之间，总价约在630-3750万之间，2-5房均有成交，成交价与指导价依旧有不小距离豪宅普宅二手市场分化明显，普宅要么接近指导价成交，要么成交价基本倒退至2020年7、8月份，豪宅成交价与指导价差距高达100%，依很稳。

之前我们说过的那套反价200万的恒裕滨城一期，在上周成交了，成交价降了150万，成交单价23.6w/㎡，据说买家是同小区业主，一次性付款，深圳湾业主真阔呀！上周壹方中心成交了一套170平左右的四房，单价在19.6w/㎡左右，超高楼层稀缺房源，单价是比之前高了点，谈不上涨，也算稳吧！宝中纯大户型豪宅壹号公馆价格也比较坚挺，250平的5房卖了3450万，单价14.9w/㎡，和今年2月份同户型成交价差不多。

03 卖房打新，该如何报价？如果是一年前，有人问置换首选新房还是二手房？我相信答案一定是二手房，因为新盘抢不到资料审核、积分入围、摇号，道道都是槛一年前卖房去打新，基本上是倒贴时间、精力和利息的白忙活，买到新盘是小概率事件。

现在情况不一样了，连润玺二期都不需要看积分了，资金名额在手的买家直接上就是了这个市场，想置换的大概分两种人群，一是手中标的不错，住的需求已经满足，想要置换到景观品质兼具的一流豪宅区，升级圈层还有一种是手中标的一般，想趁调整期改善居住环境，换个更大的户型、更好的地段…这也是现在市场上卖房打新的主流业主。

市场下行，手中标的一般的业主自然难以卖高价，如果换二手房，近指导价的房源不多，要想成功置换大概率得准备更高的首付，否则不仅难以实现居住升级说不定还得降级，相较之下，新盘就香多了打新，最香之处首先是一二手倒挂，参考华润城三期，润玺二期大概倒挂3万/平，参考前海CEO公馆的话，润峯府大概倒挂4万/平。

新盘能按成交价贷款，最低能做到三成首付，打新能用更少的成本，撬起更优质的产品好的新盘，打中就是赚钱再加上目前深圳大户型新盘占主流，不少想置换的业主自然抛弃二手，首选打新大冲都市花园这套100平3房，业主从10月中旬挂盘价1450万降到目前报价1200万，下调了250万，低于指导价120万，就为了腾出名额和资金，来买福田的新房。

在领航城五期还没有开盘之前，89平左右3房领航城业主就开始陆陆续续为打五期腾名额了，希望可以上车五期换个更大的户型领航城二期领翔华府有业主已经开始为打新作准备，据了解这个业主去年也曾因为打新挂盘，但是4月份打新没有打到，所以撤盘，如今领航城五期出来，又开始挂盘为打新做准备，二话不说，12月份重新放出来的价格直接回到2020年7月份的成交价，可见业主心有多急。

这些是部分挂盘的案例，还有一些已经成交的案例。领秀花园这套也是为了腾出名额，在11月份就开始做准备，最终以2020年7月份的价格成交。

领尚花园的这套业主也是打新抛盘，早在9月份就开始准备打五期，从6月份放盘到最后成交，价格下调了近100万左右，成交价直接跌回2020年7月份。

楼市大横盘，是置换的好时机，新盘和二手房都有不少好的选择，也没有那么多人竞争但横盘期又不是一个卖房好时机，再加上二手房市场一片迷雾，业主想尽快卖出却不知如何报价看最近的市场成交情况，想置换的二手房业主们，如果小区本身接近指导价的，想要快速出手回笼资金，报价得无限接近指导价；如果小区本身不近指导价的话，那么报价可以参考一年半前，从12月份数据来看，成交了的房源价格基本都倒退至2020年7、8月份，当然，这只是大概的情况，不同小区不同户型有所差异，具体怎样报价还得参考专业人士。