房贷的真实利率是多少？（银行房贷实际利率）

因为钱是有时间价值的，不能够跨越年份统一的，只算一个纯数额上的利息简单的说，你第1年的利息是40万乘以利率，但是第1年你在付利息的同时也还了本金，比如说你第1年还了5万本金（我就不用准确计算了，你知道逻辑就行。

）那么你第2年的利息就是35万乘以利率，因为你还了本金，本金减少了利息本来就减少所以你的利息计算方法是不对的，不能够假设40万的利息给15年，你并不是40万 15年到期以后一次付所有利息准确的说利息是40*利率+（40-首年还本）*利率+（40-首年还本-二年还本）*利率……一直加到最后一年。

至于你后一个疑问，其实就更好理解了，因为利息是每年计所以收益你也应该在每一个时间期限上同比对比，那你不用计算定期利率是百分之4.5，而贷款利率是百分之五点几？如果单比较这两个利率的话，那当然是提前还贷更合算。

银行不会做亏本的买卖，不然你把钱带出来存在银行吃利息不就是套利机会吗？你之所以有疑问是因为你的利息计算本来就是错的